L'habitatge a Espanya: ni hi ha bombolla ni va cap a un nou 'crash'
L'habitatge a Espanya: ni hi ha bombolla ni va cap a un nou 'crash'
• S'espera una desacceleració en la venda d'habitatges, però serà moderada
• Per al 2023 s'estima un ajustament entre el 10% i el 15% en les transaccions
L'eufòria que ha estat experimentant el sector immobiliari residencial a Espanya es comença a frenar, però això no significa que l'habitatge vagi encaminat cap a un crash com el que s'espera en altres economies europees.
"Per primera vegada en molts anys la situació d´Espanya és molt millor que la de la resta de països d´Europa en termes del sector residencial", assegura Antonio de la Fuente, director de corporate finance de la consultora Colliers.
L'augment dels tipus d'interès que duen a terme els bancs centrals en la lluita contra la inflació genera preocupació per l'impacte que l'enduriment de les condicions financera pugui tenir sobre els mercats immobiliaris. "En moltes economies desenvolupades, el preu de l'habitatge ha pujat de manera molt significativa els últims anys, una tendència que es va accelerar durant la pandèmia i que ha avivat el temor que s'hagin format bombolles immobiliàries", explica l'últim informe de Caixabank Research, que assegura que “a Espanya, el risc de bombolla immobiliària sembla contingut”.
La situació és diferent en altres grans economies. De fet, l'Exuberance Index que elabora trimestralment la Reserva Federal de Dallas assenyala que el nombre d'economies amb un mercat residencial sobrevalorat s'acosta als màxims del 2006 (pic del boom immobiliari al cicle anterior).
Sobreescalfament
CaixaBank Research ha elaborat un rànquing on valorar el moment que travessa el mercat residencial i el risc de sobreescalfament a partir de dades d'Eurostat, de la Reserva Federal de Dallas, de l'ONS (UK) i de l'OCDE.
Els mercats que més preocupen són aquells en què la tendència alcista ja es donava abans de la pandèmia, “ja que reflectiria corrents de més llarg termini i acumulació de desequilibris durant més temps”.
En aquest grup de països destaquen Nova Zelanda, Canadà i Austràlia, on s'aprecia un repunt significatiu dels preus de l'habitatge durant la pandèmia, un increment del pes de la inversió residencial i elevats nivells d'endeutament per part de les famílies.
A Europa, els casos més preocupants serien Països Baixos, Luxemburg i Suècia, ja que tots els indicadors donen clars senyals de sobreescalfament. "En alguns d'aquests països, com Austràlia, Canadà, Suècia i Nova Zelanda, ja es comencen a observar senyals d'un canvi de tendència a l'immobiliari (els preus ja estan corregint a la baixa) com a conseqüència del procés d'enduriment de la política monetària i anys de polítiques macropudencials", explica l'informe.
Un segon grup estaria format per països on alguns dels indicadors es troben en zones preocupants, però amb senyals més tranquil·litzadors en altres. En aquest grup trobem Alemanya, Portugal i França, països on la tendència alcista als preus és anterior a la pandèmia, però on els nivells d'endeutament de les llars no són preocupants.
Finalment, a la part baixa de la taula trobem països com Espanya o Itàlia, on no s'aprecien, de moment, senyals de sobrevaloració ni desequilibris excessius al mercat immobiliari. En efecte, la JERS classifica aquests dos països en risc baix de sobrevaloració (vegeu el gràfic).
Situació a Espanya
"Tots els analistes d'alguna manera coincideixen que es tracta d'una recessió tècnica que es donarà a Europa durant dos trimestres, però amb la particularitat que no hi haurà caiguda de feina. A més, el sentir majoritari és que a Espanya no s'hi donarà aquesta situació", explica Juan Antonio Gómez-Pintado, president d'APCEspanya, que destaca que "presumiblement la inflació es començarà a controlar al llarg de l'estiu que ve, de manera que el 2024 ja es veurà amb una altra perspectiva".
A més, el directiu recalca que la situació del sector promotor a Espanya és robusta i estable i recorda que el producte d'aquest any "està ja venut i el de l'any que ve ho està en una ràtio superior al 80%, per la qual cosa la situació s'hauria d'estendre molt en el temps perquè pogués arribar a afectar el sector, d'aquesta manera, si es compleixen les previsions i l'últim trimestre del 2023 la situació de recessió es comença a suavitzar, el mercat de l'habitatge d'obra nova no tindria per què notar un impacte sever".
Per la seva banda, David Martínez, CEO d'AEDAS Homes, assegura que “tot i els possibles efectes a curt termini del canviant context econòmic, les perspectives per al sector immobiliari són positives tenint en compte els seus sòlids fonamentals: hi ha una demanda embassada i solvent , hi ha una oferta escassa i capacitat limitada de producció, l'estalvi de les famílies se situa en nivells rècord i les empreses promotores registren un nivell baix d'endeutament".
Si s’amplia el radar i s’analitza el sector en general, tenint també en compte l’habitatge de segona mà, la situació canvia. "Fins ara estem veient creixements interanuals en les transaccions d'habitatge", explica De la Fuente, "si bé aquest increment està decreixent, cosa que implica que s'estan venent menys habitatges i encara que potser hi hagi compradors que avancin la seva decisió de compra per l'encariment del finançament, crec que les transaccions d'habitatge usat finalment acabaran caient".
Així, malgrat que la situació del sector de l'habitatge a Espanya és saludable, especialment el de l'obra nova, serà inevitable que es vegi afectat, encara que de manera moderada, pel nou entorn d'incertesa global i les mesures plantejades pels bancs centrals. En aquest sentit, Cristina Arias, Directora Servei d'Estudis Tinsa, explica que el canvi en la política monetària del BCE fa esperar una moderació de la demanda residencial en els propers mesos. L'increment dels tipus d'interès es va traslladant gradualment al mercat hipotecari des de començament d'any, això encareix el finançament i indueix una desacceleració del creixement econòmic que incrementa la percepció de risc per part de les entitats financeres, que endureixen els criteris de concessió de préstecs”.
"Al mateix temps, la inflació continua erosionant els estalvis de les llars, que davant les perspectives de desacceleració econòmica poden canviar la seva intenció de compra", continua l'experta, que destaca que "atès que tant la construcció com la compra d'un habitatge suposen un desemborsament significatiu i habitualment requereixen finançament a llarg termini, amb l'increment dels tipus d'interès podem esperar una moderació en demanda i oferta d'habitatge, amb efectes contraposats sobre els preus, que en conjunt desembocarien en una desacceleració de les taxes de creixement dels preus residencials, sense que això suposi caigudes necessàriament, atesa la limitada oferta disponible”.
Caiguda de les transaccions de fins al 15%
Per la seva banda, Ricardo Sousa, CEO de Century21, assegura que, en aquest context, "l'any 2023 s'estima una caiguda de les transaccions d'habitatge de l'entorn del 15%, mentre que el preu de les cases ho farà un 0, 9%, tendint gairebé a l'estabilització”. Així, el directiu considera que "el nou rumb de la política monetària europea també tindrà un impacte directe en les persones que vulguin comprar un habitatge i necessitin una hipoteca, ja que, d'una banda, els bancs seran més estrictes a l'hora d'analitzar la capacitat financera dels sol·licitants d'hipoteques per evitar la morositat i, de l'altra, la pujada de tipus encareix les quotes mensuals".
Century21 ha analitzat l'impacte que pot tenir la pujada de tipus en relació amb l'esforç dels espanyols a l'hora d'adquirir un habitatge prenent com a base uns tipus d'interès possibles fins al 3% i el 5%. "En el cas dʻuna pujada dʻun punt suposaria una taxa dʻinterès del 3,80%, la taxa dʻesforç pujaria al 30% i en el cas dʻuna pujada de tres punts col·locaria lʻinterès al 5,80%, amb el que que la relació entre el deute i els ingressos pujaria al 37%", explica Sousa, i per això se superaria la línia vermella recomanada d'esforç del 33%.
Per la seva banda, Eduard Amoros, docent de VIU (Universitat Internacional de València), té una perspectiva una mica més pessimista i recorda que "la pujada dels tipus d'interès aplicada pel BCE té un efecte directe sobre la pujada de les hipoteques, una cosa que, indubtablement, generarà efectes no positius per a l'adquisició d'habitatge. De fet, fins i tot el BCE interpreta que l'habitatge pot arribar a caure fins a un 9% i això condicionarà de manera significativa la seva adquisició per part de les famílies" "Per tant, l´escenari que es planteja en aquests moments no és precisament optimista, sinó que està associat a la incertesa i pot generar una caiguda de la demanda, de la inversió i manca d´interès per la compra d´habitatge", destaca l´expert.
L'any es tancarà amb 550.000 transaccions
L'informe de Caixabank Research desgrana en xifres com es materialitzarà aquesta desacceleració en l'activitat comercial del sector residencial. "Fins ara les dades de compravendes segueixen sent molt bones, però s'espera un alentiment", assegura i destaca que es produirà per l'"esvaïment factors temporals (estalvi embassat, canvi preferències), per la pèrdua poder adquisitiu a les llars (inflació) i laugment tipus dinterès.
Així, destaca que "de cara als propers trimestres, preveiem una moderació de les compravendes d'habitatge, fins a assolir les 550.000 el conjunt del 2022 i les 490.000 el 2023 (enfront de les 566.000 del 2021)".
Així, els experts de Caixabank esperen un retrocés d'una mica més d'un 10% el 2023.
