Control del preu de lloguer
Avui s'ha publicat al Diari Oficial de Catalunya la norma que es va aprovar la setmana passada al Parlament català i que estableix limitacions a les rendes en contractes de lloguer a Catalunya. La major part de les seves disposicions entren en vigor demà, però encara no està del tot clar com s'aplicarà. Per exemple, no tots els contractes d'arrendament es veuran afectats ni la limitació de preus afectarà a tot el territori català, per exemple. Desgranem quines són les seves claus.
Si bé a l'agost d'aquest any el Consell de Garanties Estatutàries va emetre un informe sobre l'esborrany de la norma i va considerar que excedia les competències atribuïdes a el Parlament d'acord amb la Constitució i l'Estatut, pel que és previsible que en les pròximes setmanes es plantegi un recurs d'inconstitucionalitat, la Llei 11/2020 és avui una realitat i els seus efectes començaran a sentir-se de manera immediata, per aquest motiu hi ha alguns punts a tenir en compte.
1. No, no tots els contractes es veuran afectats
Perquè un contracte d'arrendament estigui afectat per la limitació de rendes cal que compleixi determinats requisits i, a més, que no pertanyi a determinades categories expressament excloses. En concret, els contractes d'arrendament que queden sotmesos a la Llei 11/2020 han de complir, cumulativament, les següents circumstàncies:
(A) El contracte s'ha de concloure a partir de demà. La norma no afecta a contractes ja conclosos excepte en cas que aquests es noranta amb posterioritat a que l'àrea corresponent es declari com "àrea amb mercat d'habitatge tens" i la novació suposi una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda.
(B) El contracte ha de ser d'arrendament d'habitatge (la norma no és aplicable a l'arrendament de locals).
(C) L'habitatge arrendat ha d'estar destinat a residència permanent de l'arrendatari.
(D) L'habitatge arrendat ha d'estar situada en una àrea que hagi estat declarada com "àrea amb mercat d'habitatge tens".
D'altra banda, i encara que compleixin els requisits anteriors, estan exclosos de l'aplicació de la Llei 11/2020 els contractes subscrits abans del 1 de gener de 1995 i aquells que estiguin subjectes a règims especials de determinació de la renda incloent:
(A) Els que tenen per objecte habitatges subjectes a un règim de protecció oficial.
(B) Els que tenen per objecte habitatges integrats en xarxes públiques d'habitatges d'inserció o de mediació per al lloguer social o en el Fons d'habitatge de lloguer destinat a polítiques socials.
(C) Els de caràcter assistencial.
(D) Els que se subscriguin d'acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori.
2. No, la limitació del preu no afecta tot el territori català
Només estan sotmesos a el règim de contenció de rendes dels contractes d'arrendament que es refereixin a habitatges situats en àrees que hagin estat declarades com a "àrees amb mercat d'habitatge tens".
Per ara, aquests són els corresponents municipis: Badalona, Barberà de Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar de Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, l'Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, el Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat de Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, el Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca de Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.
3. El límit de la renda dependrà del tipus d'arrendador
Si és una persona jurídica, la renda inicial no podrà sobrepassar el preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.
Però, a més, si l'habitatge s'ha arrendat en els cinc anys anteriors a la data d'entrada en vigor de la Llei 11/2020 i no estava afectada per un règim de limitació de rendes, la renda inicial tampoc podrà sobrepassar la renda consignada en l'últim contracte d'arrendament degudament actualitzada.
A aquests efectes, l'arrendador ha d'informar per escrit de la data i de la renda de l'anterior contracte d'arrendament i més podrà autoritzar a l'arrendatari a sol·licitar aquesta informació del Registre de fiances abans de signar (l'arrendatari, una vegada que ferma, pot sol·licitar aquesta informació sense necessitat d'autorització).
En el cas d'arrendadors persones físiques, apliquen les mateixes limitacions amb les següents excepcions:
(A) Només s'aplica el límit de la renda consignada en l'últim contracte d'arrendament (no el preu de referència) si la unitat de convivència de l'arrendador té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l'indicador de renda de suficiència de Catalunya o si els ingressos de l'arrendatari són superiors a 3,5 vegades el indicador de renda de suficiència de Catalunya ponderat.
(B) Només s'aplica el preu de referència com a límit de renda si existia una relació de parentiu entre les parts que van signar l'últim contracte d'arrendament subscrit abans de l'entrada en vigor de la Llei 11/2020.
Si un mateix habitatge és objecte de diversos contractes d'arrendament de vigència simultània que afecten diferents parts, la suma de les rendes acordades en els diferents contractes no pot sobrepassar la renda màxima aplicable a l'arrendament unitari de l'habitatge.
4. I quin és el preu de referència que actua com a límit de rendes?
Aquest preu s'estableix a partir de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges a què es pot accedir a través del portal d'internet de la Generalitat. Per determinar el límit de rendes es té en compte l'índex (que apareix marcat en vermell), no els marges de preu superior i inferior.
No obstant això, el preu pot incrementar en dos supòsits: si en l'últim any s'han executat en l'habitatge obres que millorin la seva habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica o si concorren en l'habitatge almenys tres de les següents característiques l'índex pot incrementar-se en fins a un cinc per cent: ascensor, aparcament, habitatge moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries d'ús compartit (com jardí o terrat), piscina comunitària o equipaments anàlegs, serveis de consergeria a l'edifici o vistes especials.
5. ¿I si l'habitatge és nou?
En el cas d'habitatges de nova edificació o habitatges resultants d'un procés de gran rehabilitació, i durant els cinc anys posteriors a l'obtenció del certificat de final d'obra, la renda pactada a l'inici del contracte pot ser una mica més elevada perquè, tot i que el contracte estigui sotmès a contenció, el preu de referència serà el marge superior de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges per a un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. Això no s'aplica si s'han obtingut subvencions públiques per a l'execució de les obres, en aquest cas el preu de referència serà l'índex (no el marge superior). L'entrada en vigor d'aquesta especialitat es retarda tres anys.
6. Què passa si no faig cas a la norma?
Es poden imposar sancions administratives perquè la Llei 11/2020 ha modificat la Llei 18/2007, de el dret a l'habitatge, per incloure una sèrie d'infraccions greus i lleus en relació amb aquest nou règim de contenció. En concret, entre altres sancions vinculades a aquest règim, establir una renda que superi els imports establerts en la Llei 11/2020 pot ser una infracció greu i implicar multa de fins a 90.000 euros (si la renda fixada supera en un vint per cent o més l'import màxim) o lleu amb multa de fins a 9.000 euros (si la diferència és de menys de vint per cent). A més, en aquests casos l'arrendatari té dret a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés amb meritació de l'interès legal de diners, incrementat en tres punts.
