Vendre un pis heretat
A l'hora de vendre un pis heretat poden sorgir discrepàncies entre els familiars implicats o amb el comprador interessat, que només busca una ganga. Des de la immobiliària de luxe Uxban ofereixen uns consells per aconseguir tancar correctament la casa. Destaca la figura del mediador familiar en l'operació, gestionar els tràmits burocràtics o conèixer bé el mercat immobiliari.
La situació provocada pel coronavirus ha suposat que molta gent es vegi de cop i volta amb una herència de gestionar per la defunció d'un familiar. Davant d'aquesta situació inesperada, la figura del mediador professional immobiliari es fa important arribar a bon terme si es vol vendre l'habitatge del difunt per part dels hereus.
L'actual situació de mercat immobiliari en el que va del 2020 ofereix una estabilitat dels preus i una moderació de les operacions de compravenda. Els actuals preus de l'habitatge usat es troben tot just un 1% per sota de valors registrats fa un any, encara que si un 3,4% més cara a que es va donar al juliol. Mentre, les vendes d'habitatges segueixen en números negatius des del començament del confinament per la pandèmia, amb caigudes per sobre del 30%, però també porta dos mesos amb increments mensuals superiors al 20%, fet que suposa que a poc a poc es torna a els nivells precovid
"Els pisos heretats en una situació prime ', condicionats i amb preus ajustats a mercat es venen d'un a tres mesos. En ubicacions menys cèntriques, es triga un mínim de sis mesos ", destaca Gonzalo Robles, CEO d'Uxban, firma immobiliària d'habitatges d'alt standing.
Des de la firma immobiliària fundada el 2014 i enfocada en el disseny i promoció d'habitatges d'alt estànding, ofereixen 5 claus bàsiques per dur a terme una venda efectiva d'un habitatge heretada.
Aclarir els tràmits burocràtics
Una de les raons per les quals hi ha tanta ansietat en la venda de el pis és que es compta amb sis mesos des de la mort del familiar perquè es faci efectiva la liquidació dels impostos relacionats amb l'herència acceptada. Des del impost de successions- que depengui de cada comunitat autònoma- fins a la plusvàlua municipal dictada per cada ajuntament. Encara que es pot demanar l'ampliació a el termini d'un any o el fraccionament dels pagaments.
"El més còmode és que des de la pròpia notaria i mitjançant la gestoria de el client liquidin els impostos i registrin l'adjudicació de forma telemàtica. Aquests terminis són els que precipiten la venda d'aquest tipus d'immobles en aquells casos on hi ha manca de liquiditat entre els adjudicataris ", aclareix el CEO de Uxban.
El mediador familiar davant el comprador oportunista
Una de les principals raons per les quals un comprador oportunista considera atractives les herències és pel previsible enfrontament personal entre els hereus. Tristament, quan hi ha diners en joc surten a la llum picabaralles que no ajuden gens a l'òptima venda d'un immoble. Per això en moltes ocasions es malvèn com a forma d'evitar una major erosió de la relació personal.
"Per la nostra experiència en la negociació i compra d'aquest tipus d'immobles recomanem que entre els hereus es designi una persona, que l'anomenem mediador, per liderar el procés. Quan tots els hereus volen participar en la negociació normalment no acaba a bon port la venda. Aquest mediador serà l'únic interlocutor amb la part compradora i aglutinarà i canalitzarà els interessos dels diversos hereus, i fins i tot pot provocar la signatura d'un pacte preu entre tots amb les condicions per les quals cap d'ells pot oposar-se a la venda si reben una oferta que compleixi amb els criteris prefixats ", afirma Robles, que en aquests anys ha comptat amb diverses experiències d'aquest tipus i que aquesta figura ha ajudat a resoldre.
Condicionament de l'habitatge
Tot i que la venda es realitzi per falta de liquiditat per afrontar el pagament d'impostos, convindria realitzar petites inversions per presentar el producte al mercat de la millor manera possible. És l'única via per obtenir un millor preu respecte a altres immobles de similars característiques. Convé buidar la casa de tots els mobles i objectes de la persona morta, així com fer una neteja profunda.
"Tot immoble que genera una primera mala impressió serà objecte de majors intents de negociació a l'hora d'oferir. Cal preparar l'habitatge per a la venda, encara que la persona que el compri vagi a fer una reforma integral posteriorment ", comenta el CEO de Uxban.
Conèixer el mercat immobiliari
L'oferta d'habitatges està augmentant en els últims mesos, després el pitjor de la pandèmia i que pràcticament va paralitzar el mercat. Mentrestant, la demanda de compradors està sent una mica menor davant la incertesa generada per la crisi, i no saps si és el millor moment per comprar. "Ens trobem amb un excés d'oferta que trigarà diversos mesos a tornar a la normalitat, tot i que el termini de venda varia en funció de la ubicació i evidentment del preu ", concreta Gonzalo Robles. "Les cases en localitzacions cèntriques i a un preu raonable o lleugerament inferior a el de mercat es pot vendre ràpidament, entre un i tres mesos. En ubicacions secundàries i amb població l'economia s'ha ressentit més, els preus han d'estar bastant més per sota de mercat per poder vendre en menys de sis mesos, si és el que volen els hereus ", aclareix.
Comptar amb bons professionals
"Com a part compradora pensem que quan hi ha un bon professional immobiliari intermediant en aquest tipus de transacció la probabilitat d'arribar a un acord de venda és més gran. Però trobar aquest bon professional també requereix un temps de prospecció, visitar diverses agències immobiliàries i seleccionar aquella persona que a més de transmetre confiança, tingui alts coneixements d'operacions similars i, per tant, de la situació actual de mercat ", emfatitza l'expert immobiliari.
Per a aquells que creuen que no és necessari comptar amb l'ajuda d'un professional en aquesta operació, per estalviar-se aquesta partida, Robles descriu les dues situacions més recurrents:
Hi ha els venedors que consideren la casa heretada una joia perquè estan projectant les seves vivències i emocions, de manera que surten a mercat amb un preu molt alt; o aquells que per desconeixement de la realitat del propi habitatge i de la situació real del mercat surten a la venda amb preus molt per sota de mercat.
El resultat és que els primers no aconsegueixen vendre en el termini per pagar els impostos i el problema s'estén en el temps sine die. Els segons treuen un rendiment menor a la venda; i que si haguessin comptat amb un bon assessorament expert podrien haver pagat honoraris i rebre una quantitat major a el mateix temps.